不動産・賃貸借問題の法律相談

一般的に、どのような時に不動産・賃貸借問題で弁護士に相談するのか。

貸主・借主との間のトラブル

• 賃借人が家賃を支払わないので明け渡しを請求したい
• 立ち退きを請求された
• 家賃の値上げをしたい
• 賃借人が家賃を支払ってくれない
• 賃貸人が敷金を返してくれない
• 賃借人が原状回復してくれない
• 賃貸人が賃貸借契約の更新を拒否している
• 賃借人が契約に違反してペットを飼い始めた
• 賃借人が行方不明になったので家財道具を処分したい

不動産の売主・買主間のトラブル

• 不動産売買を白紙解約したいと言われ困っている
• 知らずに担保がついたままの不動産を購入してしまった
• 購入した不動産が土壌汚染されていた
• 知らずに建築禁止等規制のある土地を購入した
• 購入した不動産の面積が違った
• 購入した不動産について不動産業者の事前の説明とは違っていた部分がある
• 購入した不動産は二重の売買だった
• 不動産を購入し代金を支払ったが名義変更がいつまでたっても行われない

境界を巡る隣人とのトラブル

• 購入した不動産の境界が未確定であった
• 隣地の人との間で、土地の境界線のことでもめている

マンションの管理組合と住民間のトラブル

• 管理費を払わない住人がいる
• 修繕積立金を払わない住人がいる
• 管理規約の改正をしたい
• 駐車場のトラブルを解決したい
• 分譲業者との間の建築瑕疵を争いたい
• 禁止されているペットを飼っている住人がいる
• 騒音がうるさい住人がいる

建築問題

• 手抜き工事・欠陥住宅の被害にあった
• 発注内容と違う内容の建物を作られてしまった
• 工事が中断している
• 見積りと違う金額を請求されている

その他

• 不法占拠されて困っている
• 共有不動産を分割したい

弁護士に不動産・賃貸借問題で相談するのはなぜなのか（メリット）

不動産に関わる紛争は、対象が高額なので、紛争になってしまうと、その賠償も高額になる可能性があり、代替性がない分、紛争が大きくなる可能性があるものです。不動産トラブルの解決には、事前の調査・準備、法律知識が重要です。関係する法律も建築基準法、宅建業法、都市計画法、農地法、区分所有法、宅地建物取引業法など幅広い知識が必要となります。弁護士は法律の専門家で、紛争解決の専門家なので、早期に相談することで訴訟まで見据えた適切な解決方法のご提案が可能になります。また弁護士は代理人として相手方と交渉することができます。

建物明渡請求とは

建物を賃貸している場合、賃借人は建物使用の対価として賃料を支払いますが、賃料の支払いが滞ることは起こりうることです。建物の賃貸借においては、弱い立場とされてきた賃借人の保護という観点から、賃料を滞納したまま 居座り続けた場合でも裁判所は簡単には明渡しを命じてはくれません。また判決をもらったとしても、相手方が退去しなければ、裁判所の強制執行等の手続を経なければ実際の明渡しはされません。法律上自力救済は認められていませんので、勝手に部屋に立ち入る・借主の知らない内に鍵を取り替えたりなどすると、不法行為として損害賠償を請求されるおそれがあります。

不動産は法的トラブルを抱えたままでは有効な活用ができなくなってしまう可能性もあるので、早めに弁護士にご相談ください。

立ち退き・建物明渡請求の流れ

占有移転禁止の仮処分とは

建物明渡請求訴訟をするにあたり賃借人以外の第三者が建物を占有しているような場合、占有移転禁止の仮処分を申し立てます。これは、建物明渡し請求訴訟で勝訴判決をとった場合でも、実際の占有者が被告ではなかった場合に、もう一度訴訟をやり直さなければならないという事態を防止するために行うものです。

占有移転禁止の仮処分の命令が出ると、賃借人が部屋を他の人間に使用させることは禁止され、他の者がその部屋に入り込んで使用しても、借主を相手に明渡し訴訟をして勝訴すれば、その判決に基づく明渡し執行で、借主だけでなく、他の者も立ち退かせることができます。

強制執行とは

建物明渡請求について判決や訴え提起前に和解が成立したにもかかわらず、相手方が任意に明渡さない場合には、建物明渡しの強制執行を申し立て、強制的に建物の明渡しを実現します。

建物明渡しの勝訴判決をもらった裁判所より債務名義正本の送達証明書と執行文の付与された債務名義正本を交付してもらいます。そして、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して、強制執行の申立をすることになります。申立の際に、予納金を納めます。